Berlin (BVL) Ob einzelnes Zimmer oder Zweitwohnung: Bevor Wohnraum ungenutzt bleibt, vermietet man ihn doch lieber unter. Wer Konflikte mit den Steuerbehörden vermeiden will, sollte diese Regeln kennen:
Wer ein Zimmer übrig oder eine Zweitwohnung hat, für den mag es attraktiv sein, diesen Wohnraum über Portale wie Airbnb, Wimdu oder 9Flats unterzuvermieten. Allerdings erreichen die Einnahmen aus solchen Geschäften schnell Summen, die auch das Finanzamt interessieren, wie der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) betont. Wer also Ärger mit der Finanzverwaltung vermeiden will, sollte die Steuerregelungen beachten.
Ab 520 Euro im Jahr greift die Steuerpflicht: Wer nur sporadisch Wohnraum vermietet und weniger als 520 Euro im Jahr damit einnimmt, bleibt außerhalb der Gefahrenzone. Aus Vereinfachungsgründen wird von der Besteuerung dieser Einnahmen abgesehen. Sie müssen deswegen erst gar nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Ein paar Belege wären aber trotzdem sinnvoll, für den Fall, dass das Amt nachfragt. Mieteinnahmen über 520 Euro im Jahr gehören in diesem Fall in die Einkommensteuererklärung.
Wer seinen Wohnraum oder Teile davon hingegen nicht nur tageweise, sondern dauerhaft vermietet, muss das immer dann in der Steuererklärung offenlegen, wenn die Einkünfte die Grenze von 410 Euro übersteigen – die Ausgaben darf man allerdings von diesem Betrag abziehen.
Tatsächlich versteuert werden diese Einnahmen dann, wenn eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Bei der dauerhaften Vermietung wird diese im Regelfall unterstellt. Was der sperrige Begriff ausdrückt: Vermietende erwirtschaften langfristig gesehen Überschüsse, ihre Mieteinnahmen sind also höher als die Kosten, die ihnen selbst entstehen.
Im Falle einer ganzen Wohnung etwa: Wer von seinen Gästen mehr verlangt, als er selbst für Miete, Nebenkosten, Instandhaltung und so weiter zahlt, erzielt einen Überschuss.
Rechenexempel zur Teilvermietung: Etwas komplizierter ist die Berechnung der eigenen Kosten, wenn man nur einzelne Zimmer vermietet und die Wohnung ansonsten selbst nutzt. Dann werden die Gesamtkosten für die Wohnung flächenmäßig aufgeteilt. Zum Beispiel: Macht das vermietete Zimmer 20 Prozent der Wohnfläche aus, können auch nur 20 Prozent der Gesamtwohnungskosten als Grundlage herangezogen werden.
Teilen sich Mieter und Gäste außerdem das Bad, kann auch dieser Kostenanteil Berücksichtigung finden. Dafür muss dessen Anteil an der Gesamtwohnfläche aber zusätzlich durch die Anzahl der nutzenden Personen geteilt werden.
Also zum Beispiel: Bei einem Flächenanteil des Bades von 20 Prozent werden bei 5 Nutzenden (vier Mieter und ein Gast) weitere 4 Prozent berücksichtigt. Insgesamt müssten dann 24 Prozent der Gesamtwohnungskosten in der Steuererklärung angegeben werden. Lagen die Einnahmen aus der Untermiete darüber, besteht ein steuerpflichtiger Überschuss.
Steuerbehörden fragen nach: Laut dem BVL kann schnell der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum stehen, wenn jemand in steuerlich relevantem Ausmaß Wohnraum vermietet und das nicht in seiner Steuererklärung angibt. Gerade wer dafür Plattformen wie Airbnb nutzt, muss damit rechnen, dass die Behörden früher oder später darauf aufmerksam werden.
Denn die Finanzverwaltung richtet sich mitunter gezielt an die Plattformen, um Steuerpflichtige ausfindig zu machen. Die Betreiber sind zudem verpflichtet, Nutzende zu melden, die mindestens 30 Vermietungsgeschäfte im Jahr eingehen oder mindestens 2000 Euro Einnahmen generiert haben.
Das ist Ihnen alles zu kompliziert? Dann werden Sie doch Mitglied im Lohnsteuerhilfeverein HILO e.V.!
Professionelle Hilfe bei ihrer Steuererklärung erhalten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, Rentnerinnen und Rentner für einen sozial gestaffelten Mitgliedsbeitrag bundesweit hier:
