München (BFH) Vermieter können nicht schon die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage eines Hauses von der Steuer absetzen. Den Bonus gibt es erst, wenn das Geld auch ausgegeben ist.
Mit dem Hausgeld bezahlt der Eigentümer bekanntlich nicht nur die Kosten für Betrieb und Verwaltung einer Wohnung, sondern auch die sogenannte Erhaltungsrücklage. Die ist für Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) – Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören – gesetzlich vorgeschrieben und liegt meist bei etwa einem Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche. Je nach Größe kommt also schnell ein höherer dreistelliger, vielleicht sogar vierstelliger Betrag pro Wohnung und Jahr zusammen. Geld, das viele Vermieter gern direkt beim Finanzamt geltend machen würden.
Das aber geht erst, wenn das Geld aus der Rücklage auch tatsächlich ausgegeben ist, davon also Reparaturen oder Modernisierungen bezahlt wurden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in München nun entschieden (Az. IX R 19/24). Allein, dass der Eigentümer das Geld in die Rücklage eingezahlt hat, reiche dagegen nicht aus, um den Betrag als Werbungskosten abzusetzen. Daran ändere auch die Reform des Wohneigentumsgesetzes aus dem Jahr 2020 nichts.
Geklagt hatte ein Ehepaar aus Bayern, das mehrere Eigentumswohnungen vermietet und die Zahlungen in die Rücklagen im selben Jahr von der Steuer absetzen wollte – unabhängig davon, ob daraus tatsächlich Arbeiten bezahlt wurden. Ihr Argument: Das Geld sei für sie schließlich weg. Sie hätten darauf weder Zugriff noch anteiligen Anspruch mehr.
Das bestätigten zwar auch die Richter – nur ändere das nichts. Mit dem Geld aus der Rücklage müssten schon wirklich Arbeiten am Haus bezahlt werden, „erst dann kommt die Ausgabe tatsächlich der Immobilie zugute“, erklärt der BFH. Das aber sei die Voraussetzung dafür, Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzusetzen. Vorher sei die Rücklage nur „eine Art Sparbuch der WEG“. Das Urteil bestätigt Einschätzungen des Finanzamts und des Finanzgerichts Nürnberg.
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