München (bfh)     Veräußert ein Steuerzahler eine Immobilie aus dem Privatvermögen, die er vor weniger als zehn Jahren erworben und seitdem zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, muss er den Veräußerungsgewinn auch dann nicht versteuern, wenn er die Wohnung im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet hatte (Urteil des Bundesfinanzhofs v. 3.9.2019, IX R 10/19 und BMF-Schr. v. 17.6.2020).

Im Urteilsfall hatte der Steuerzahler im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung erworben, die er bis zu seinem Auszug im April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken nutzte und im Dezember 2014 verkaufte. Vom Mai 2014 bis zum Verkauf im Dezember 2014 vermietete er die Wohnung. Das Finanzamt sah darin einen steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang

Die Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, ist steuerpflichtig.

Von der Besteuerung ausgenommen sind Wohnungen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung entweder ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder im Jahr der Veräußerung in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden. Die Steuerfreiheit tritt daher u.a. schon dann ein, wenn – wie in der zweiten Alternative – vor dem Verkauf eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von einem Jahr und zwei Tagen liegt; dabei muss sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auf das gesamte mittlere Kalenderjahr erstrecken, während sie im zweiten Jahr vor der Veräußerung und im Veräußerungsjahr selbst nur jeweils einen Tag zu umfassen braucht.

Bei vermieteten Immobilien, bei denen seit der Anschaffung weniger als zehn Jahre vergangen sind und die in dieser Zeit eine deutliche Wertsteigerung erfahren haben, bietet sich, um eine Versteuerung des bei einer Veräußerung erzielten Gewinns zu vermeiden, die vorstehend als 2. Alternative beschriebene Lösung an. Die Umsetzung dieser Option wird dadurch erleichtert, dass es genügt, dass die Immobilie dem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken zur Verfügung steht; sie muss also von ihm nicht dauernd bewohnt werden, z. B. als Zweitwohnung.

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